고령 1주택자 비수도권 이주 감면 — 원문과 계산 방식

2026년 세제개편안에는 나이 든 1주택자가 수도권 집을 팔고 지방으로 옮기면 양도소득세를 깎아 주는 특례가 새로 들어 있습니다. 2027년과 2028년 두 해만 열리는 한시 특례입니다.

계산기 상세 조건에서 「고령자 비수도권 이주 감면 요건을 충족합니다」를 체크하면 계산에 반영됩니다.

원문

아래는 재정경제부 「2026년 세제개편안」 상세본 p.69의 내용을 그대로 옮긴 것입니다.

(10) 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 신설 (조특법 §71의3 신설)

(요건) 다음 요건 모두 충족

• 양도일 기준 만 65세 이상
• 1세대 1주택자가 양도
• 양도일 현재 2년 계속 거주 중이며 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택 양도
• 특수관계인(직계비속 등 친족, 지배법인 등) 외의 제3자에게 양도
• 양도 후 6개월 내 비수도권 지역으로 이주 (본인 및 배우자 주민등록 거주지 이전 및 실제 거주)

(특례) (’27년) 50% (5억원 한도) → (’28년) 30% (3억원 한도) 양도소득세 감면

• 공동소유 또는 시점 달리하여 분할양도하는 경우 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따라 안분하여 감면한도 적용

(사후관리) 다음 중 하나에 해당하는 사유 발생 시 2개월 내 감면세액·이자상당가산액(1일 0.022%) 납부

• 양도 후 6개월 내 비수도권 미이주 (본인 또는 배우자가 주민등록상 거주지를 비수도권으로 이동하지 않거나 비수도권에 실제 거주하지 않는 경우)
• 양도 후 5년 내 수도권 주택 취득 또는 수도권으로 이주 (본인 또는 배우자가 주민등록상 거주지를 수도권으로 이동하거나 수도권에 실제로 거주하는 경우)
• 감면받고 처분한 주택을 양도 후 5년 내 재매수 (양도일 기준 세대원이 매수)

(적용기한) ’28.12.31. / (적용시기) ’27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

정부 적용사례

문답자료 p.50의 사례입니다. 만 65세 이상 A가 2027년 기준 10년 보유, 5년 거주(2028년 기준 6년 거주)한 1세대 1주택을 30억원에 팝니다. 취득가액은 10억원입니다.

2028년의 감면 전 세액이 더 큰 것은 그해부터 장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌어 공제율이 60%에서 56%로 내려가기 때문입니다. 계산기는 이 두 숫자를 그대로 재현하도록 테스트로 고정해 두었습니다.

계산기가 하는 일

감면액은 양도소득세 산출세액에 감면율을 곱한 값과 한도 중 작은 쪽입니다.

요건 가운데 계산기가 입력으로 확인할 수 있는 것은 직접 판정합니다. 하나라도 빠지면 감면을 빼고 계산하고 무엇이 빠졌는지 알려 줍니다.

• 1주택으로 입력했는지
• 양도일이 2027년 또는 2028년인지
• 거주기간이 5년 이상인지
• 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중인지 (거주 종료일을 비웠거나 양도일 이후인지)

나이, 수도권 주택인지, 제3자에게 파는지, 비수도권으로 이주할 계획인지는 계산기가 알 수 없습니다. 체크박스를 켜는 것으로 이 요건을 충족한다고 보고 계산합니다.

원문에 없어서 계산기가 정한 것

원문은 양도소득세(국세) 감면만 정합니다. 정부 사례의 숫자도 국세만입니다. 실제로 내는 세금에 붙는 두 가지는 원문에 나오지 않아 다음처럼 계산합니다.

• 지방소득세는 감면하지 않습니다. 지방소득세를 깎으려면 지방세특례제한법을 따로 고쳐야 하는데 개편안에는 그 내용이 없습니다. 감면 전 산출세액의 10%를 그대로 씁니다.
• 감면액의 20%를 농어촌특별세로 더합니다. 조세특례제한법으로 감면받은 소득세에는 그 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 개편안은 이 감면을 농어촌특별세 비과세 대상에 넣지 않았습니다. 시행령에서 비과세로 정해지면 빠집니다.

그래서 계산기의 총 납부세액은 정부 사례의 감면 후 숫자보다 지방소득세와 농어촌특별세만큼 큽니다.

주의할 점

• 아직 법이 아닙니다. 정부안이 국회에 제출돼 심의 중입니다. 요건이나 감면율이 바뀔 수 있습니다.
• 사후관리가 무겁습니다. 감면을 받고 나서 6개월 안에 이사하지 않거나 5년 안에 수도권으로 돌아오면 감면세액에 이자까지 더해 내야 합니다. 이자는 하루 0.022%로, 1년이면 약 8%입니다.
• 공동명의와 분할양도는 한도를 나눕니다. 계산기는 한 사람이 한 번에 파는 경우만 계산합니다.