2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 「2026년 세제개편안」이 발표됐고, 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 확정되어 9월 3일 국회에 제출됐습니다. 주택을 팔 계획이 있는 분에게 이번 개편의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다.
’보유’가 아니라 ’거주’를 기준으로 공제한다. 그리고 공제액에 상한을 둔다.
이 두 가지가 맞물리면서, 같은 집을 같은 가격에 팔아도 언제 파느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다.
1. 장기보유특별공제가 ’장기거주 소득공제’로 바뀝니다
지금까지 장기보유특별공제는 오래 보유할수록 공제율이 올라가는 구조였습니다. 개편안은 이를 오래 거주할수록 공제받는 구조로 바꿉니다.
제도 자체도 둘로 나뉩니다. 주택과 조합원입주권은 장기거주 소득공제, 그 외 토지·건물은 장기보유 소득공제로 명칭과 대상이 분리됩니다.
2. 연도별로 단계적으로 시행됩니다
한 번에 바뀌지 않습니다. 1년 유예 후 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년부터 본격 시행됩니다.
| 구분 | ’27년 (유예=현행) | ’28년 (중간 단계) | ’29년 (본격 시행) |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 거주 연 4% + 보유 연 4% 【10년, 최대 80%】 |
거주 연 6% + 보유 연 2% 【10년, 최대 80%】 |
거주 연 8% 【10년, 최대 80%】 |
| 다주택 (비조정) | 보유 연 2% 【15년, 최대 30%】 |
보유 연 1% 또는 거주 연 2% 【15년】 |
거주 연 2% 【15년, 최대 30%】 |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
최대 공제율은 1세대 1주택 80%로 세 시점 모두 같습니다. 바뀌는 건 그 80%를 무엇으로 채우느냐입니다. 2029년부터는 보유 공제가 사라지고 거주만 남습니다.
3. 공제 ’한도’가 새로 생깁니다
기존에는 공제율만 있고 금액 한도가 없었습니다. 개편안은 인별·연간 한도와 양도물건별 한도를 각각 신설합니다. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원입니다.
이 한도는 공제율이 높은 사람일수록 크게 작용합니다. 공제율 80%를 그대로 받던 고가주택 보유자가 갑자기 10억원까지만 공제받게 되기 때문입니다.
4. 조정대상지역 다주택자 중과는 한시적으로 완화됩니다
다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 붙는 중과세율이 2027~2028년에 한해 낮아집니다.
| 구분 | 현행 | ’27년 | ’28년 | ’29년~ |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
다만 중과가 적용되는 동안에는 장기보유특별공제를 아예 받지 못합니다. 완화 기간에도 마찬가지입니다.
5. 오래 거주한 1주택은 기본공제가 열 배가 됩니다
공제율 이야기에 가려지기 쉽지만, 금액이 큰 항목이 하나 더 있습니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택을 팔면 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올라갑니다.
시행 시점을 특히 눈여겨볼 만합니다. 장기거주 소득공제 개편은 2028년 양도분부터지만 이 공제는 2027년 양도분부터입니다. 개편을 피해 2027년에 팔기로 한 경우에도 이 혜택은 받습니다.
과세표준이 2,250만원 줄어드니, 세율이 높은 구간이라면 지방소득세까지 더해 1,100만원 가까이 차이가 납니다.
다주택자, 거주 10년 미달, 양도가액 30억원 초과는 해당하지 않습니다. 특수관계인 사이의 양도와 비거주자도 제외됩니다. 부부 공동명의라면 각각 적용됩니다.
6. 적용 시기와 남은 절차
개편 내용은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 2027년까지 파는 경우는 현행 규정 그대로입니다.
정부안은 확정됐지만 아직 국회를 통과한 법은 아닙니다. 지금까지의 경과는 다음과 같습니다.
- 2026. 8. 3. 세제개편안 발표
- 2026. 8. 4. ~ 8. 20. 입법예고 및 부처협의
- 2026. 8. 27. 차관회의
- 2026. 9. 1. 국무회의 의결 — 정부안 확정
- 2026. 9. 3. 국회 제출 (11개 세법 개정법률안)
확정 과정에서 양도소득세는 바뀌지 않았습니다
입법예고에서 제기된 의견을 반영해 7개 항목이 수정됐는데, 양도소득세 항목은 한 건도 수정되지 않았습니다. 장기보유특별공제 개편, 공제한도 신설, 다주택 중과 한시 완화 모두 8월 3일 발표안 그대로 국회에 제출됐습니다.
수정된 7건은 ISA 2건, 주택분 종합부동산세 기본공제, 종합부동산세 세부담 상한, 지방이전·특구입주 환류기간, 인적용역 원천징수세율 적용범위, 도시철도 건설용역 부가가치세 영세율입니다.
남은 절차는 정기국회 심의입니다. 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있으므로, 지금 시점의 계산은 여전히 의사결정을 위한 참고 자료로 쓰는 것이 맞습니다.
혼동하기 쉬운 것 — 12억과 14억
이번 개편안에는 여러 금액이 등장해 헷갈리기 쉽습니다.
- 12억원 — 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준. 이번 개편안에서 바뀌지 않았습니다
- 14억원 / 12억원 — 종합부동산세 기본공제액. 거주 시 14억으로 올리고, 비거주는 12억 현행 유지입니다. 8월 3일 발표안의 비거주 9억은 국무회의 확정 과정에서 철회됐습니다
- 20억원 / 10억원 — 새로 생기는 장기거주 소득공제 한도
양도세를 계산할 때 기준이 되는 건 12억원입니다. 종부세 숫자와 섞이지 않도록 주의하세요.