이 계산기는 주택 양도소득세의 뼈대를 계산합니다. 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고 세율을 매기는 흐름입니다. 그런데 2026년 세제개편안에는 이 흐름에 들어가지 않는 항목이 여럿 있습니다.
넣지 않은 이유는 두 가지입니다. 계산기가 알 수 없는 사실에 달려 있거나, 이 계산기가 다루는 대상이 아니기 때문입니다. 어느 쪽이든 해당하신다면 계산 결과를 그대로 믿으면 안 됩니다. 무엇을 따로 확인해야 하는지 적었습니다.
처음에 이 글에 있던 고령 1주택자 한시 감면은 2026년 10월부터 계산기에 반영했습니다. 상세 조건의 체크박스로 켤 수 있고, 원문과 계산 방식은 고령 1주택자 비수도권 이주 감면에 정리했습니다.
계산기가 알 수 없어서 넣지 못한 것
비거주 기간을 거주 기간으로 인정받는 경우
2028년부터 공제의 축이 거주 기간으로 옮겨 가면서, 살지 못한 기간을 거주로 쳐 주는 길이 함께 열렸습니다. 네 가지입니다.
- 부득이한 사유로 이사한 기간 취학, 직장 변경이나 전근, 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해로 인한 전학, 해외 체류, 60세 이상 직계존속 봉양 등입니다. 1년 이상 계속 거주 중이던 집에서 다른 시·군으로 옮긴 경우에 한하며 최장 3년입니다
- 재개발·재건축 공사기간의 절반 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 집이어야 합니다
- 주택 수에서 빠지는 특례주택의 보유기간 지방 저가주택, 인구감소지역 주택, 준공 후 미분양주택 등입니다
- 등록임대주택의 임대기간 연 2%, 최대 30%까지 인정됩니다
이건 계산식이 아니라 거주 기간을 몇 년으로 넣느냐의 문제입니다. 해당하신다면 인정받는 기간을 더해서 거주 기간 칸에 넣으시면 계산기가 그대로 반영합니다. 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
특수관계인 간 양도와 비거주자
앞서 반영한 장기 거주 1주택 기본공제 확대 (연 2,500만원)는 특수관계인 사이의 양도와 비거주자에게는 적용되지 않습니다. 계산기에는 이를 가릴 입력이 없습니다. 해당하신다면 기본공제를 연 250만원으로 보셔야 합니다.
이 계산기가 다루는 대상이 아닌 것
일시적 2주택
새 집을 산 뒤 종전 집을 정해진 기간 안에 팔면 1세대 1주택으로 봐서 비과세합니다. 이 기간이 조정대상지역 안에서만 3년에서 2년으로 줄었습니다. 조정대상지역 집을 가진 상태에서 조정대상지역 집을 새로 산 경우입니다. 둘 중 한 채라도 조정대상지역 밖이면 3년 그대로입니다.
이 항목은 국회를 거치지 않는 시행령 개정이라 이미 시행 중입니다. 2026년 9월 29일 국무회의에서 의결돼 10월 1일 공포·시행됐고, 10월 1일 이후 종전 집을 파는 분부터 적용됩니다. 다만 2026년 8월 3일 이전에 집이나 분양권을 사거나 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정(3년)을 적용합니다.
계산기는 주택을 1주택과 다주택으로만 나눕니다. 일시적 2주택 상태는 입력할 수 없습니다.
임대주택 관련 특례
여러 가지가 함께 정리됩니다. 시행령으로 바꾸는 부분은 2026년 10월 1일부터 이미 시행 중이고, 법률(조세특례제한법)을 바꿔야 하는 부분은 국회 심의 중입니다.
- 조정대상지역 매입임대 아파트 임대의무기간이 끝나 자동 말소된 아파트의 양도세 중과배제가 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 판 분으로 한정됐습니다 (시행 중). 2028년에 파는 경우 중과의 절반만 매기고 장기보유특별공제 우대를 줄이는 특례는 국회 심의 중입니다
- 상생임대주택 거주요건을 면제받으려면 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 맺어야 하는 것은 그대로입니다. 여기에 파는 기한이 새로 생겼습니다 (시행 중). 계약이 2026년 안에 끝났으면 2027년 12월 31일까지, 2027년 이후 끝나면 계약 종료 후 1년 안에 팔아야 하며 늦어도 2029년 12월 31일까지입니다
- 지방 준공 후 미분양주택 주택 수에서 빼 주는 특례의 적용기한이 2027년 12월 31일로 1년 늘었습니다 (시행 중)
- 오래된 임대주택·미분양주택 감면 기한 없이 적용되던 감면에 양도기한이 생깁니다 (국회 심의 중)
비사업용 토지
주택이 아니라 토지 이야기입니다. 2028년부터 비사업용 토지는 장기보유특별공제를 아예 받지 못하고, 중과세율도 기본세율에 더하는 몫이 10%p에서 20%p로 올라갑니다.
이 계산기는 주택 전용입니다. 토지는 계산할 수 없습니다.
지방 세컨드홈과 공공주택 관련 특례
인구감소지역 주택을 사면 1주택 특례를 주는 제도가 대상 지역과 가액 기준을 넓혀 이어집니다. 공공주택건설사업자에게 토지를 팔 때의 감면율도 10%에서 15%로 올라갑니다. 둘 다 이 계산기의 입력 범위 밖입니다.
개편안과 무관하게 다루지 않는 것
개편안 이전부터 계산기가 다루지 않는 항목도 있습니다.
- 미등기 양도
- 감면과 세액공제 전반 (고령자 이주 감면은 반영)
- 부담부증여
- 상속·증여로 받은 집의 취득가액 특례
- 공동소유이거나 시점을 나눠 파는 경우의 공제한도 안분
그래서 어떻게 하면 되나
계산 결과는 나에게만 해당하는 특례를 뺀 기본값이라고 보시면 맞습니다. 위 항목 중 하나라도 걸린다면 실제 세액은 달라집니다. 대체로 감면과 특례는 세금을 줄이는 쪽, 중과와 배제는 늘리는 쪽입니다.
금액이 큰 결정이라면 세무사에게 본인 사실관계를 놓고 확인받는 편이 낫습니다. 이 글은 무엇을 물어봐야 하는지 추리는 데까지만 도움이 됩니다.